Muhammad Saleh Gasin Jelaskan Perlindungan Hukum Pembeli Beritikad Baik dalam Kasus Sertifikat Ganda

TATANDAK.ID – Dosen dan Praktisi Hukum Advokat Muhammad Saleh Gasin, S.H., M.H. menjelaskan bahwa dalam praktik pertanahan, kasus sertifikat ganda sering menimbulkan persoalan hukum yang rumit dan berkepanjangan. Namun, menurutnya, hukum telah memberikan perlindungan yang kuat bagi pembeli beritikad baik, yakni mereka yang membeli dan menguasai tanah secara sah serta telah melakukan balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai prosedur. Selama seluruh proses jual beli dan pendaftaran dilakukan berdasarkan peraturan perundang-undangan, maka posisi hukum pembeli beritikad baik tetap dilindungi secara tegas.

Menurut Muhammad Saleh Gasin, perlindungan ini diatur secara jelas dalam Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyebutkan bahwa apabila atas suatu bidang tanah telah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu lima tahun sejak diterbitkannya sertifikat tidak mengajukan keberatan secara tertulis atau gugatan ke pengadilan. “Artinya, setelah lima tahun tanpa tindakan hukum apa pun, hak pihak lain untuk menuntut dianggap gugur,” ujar Saleh Gasin.

Lebih lanjut ia menegaskan, Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 juga menempatkan sertifikat sebagai alat bukti hak yang kuat, selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya dan data fisik serta data yuridis yang tercantum di dalamnya sesuai dengan buku tanah dan surat ukur. “Sertifikat bukan hanya tanda kepemilikan, tapi juga alat bukti hukum yang sah dan memiliki kekuatan pembuktian tinggi di mata hukum,” tambahnya.

Sebagai Dosen sekaligus Advokat yang banyak menangani perkara pertanahan, Muhammad Saleh Gasin menjelaskan pula bahwa Mahkamah Agung melalui Surat Edaran MA Nomor 4 Tahun 2016 serta sejumlah putusan seperti Nomor 403 PK/Pdt/2015 dan Nomor 256 K/Pdt/2016, telah menegaskan bahwa pembeli yang melakukan jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), meneliti status tanah, dan bertindak hati-hati harus diakui sebagai pembeli beritikad baik yang wajib dilindungi hukum. “Negara tidak boleh membiarkan pembeli yang patuh hukum dirugikan oleh kesalahan administrasi atau kelalaian pihak lain,” tegasnya.

Ia juga menyoroti ketentuan Pasal 32 Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020, yang memperkuat perlindungan terhadap pihak ketiga yang memperoleh hak dengan itikad baik. Dalam pasal tersebut dinyatakan bahwa pembatalan sertifikat tidak dapat dilakukan apabila hak atas tanah telah beralih kepada pihak ketiga yang memperoleh hak tersebut dengan itikad baik dan tidak menjadi pihak dalam perkara. “Ini adalah bentuk jaminan hukum bagi masyarakat agar mereka tidak kehilangan haknya hanya karena kesalahan administratif yang dilakukan sebelum mereka membeli tanah,” jelas Saleh Gasin.

Terkait adanya sertifikat ganda, Pasal 34 ayat (1) Permen ATR/BPN 21/2020 secara tegas menyebutkan bahwa hanya dapat diterbitkan satu sertifikat untuk satu bidang tanah. Jika ditemukan tumpang tindih, maka dilakukan pemeriksaan untuk menentukan sertifikat mana yang cacat administrasi atau yuridis. Menurut Saleh Gasin, hal ini menunjukkan bahwa sertifikat yang terbit lebih dahulu belum tentu benar, sebab bisa saja yang lama justru bermasalah secara hukum atau administratif.

Ia mencontohkan, jika seseorang membeli tanah dan rumah pada tahun 2012, melakukan balik nama di BPN tanpa masalah, serta menguasai tanah secara nyata, maka pembeli tersebut memenuhi unsur sebagai pembeli beritikad baik. Apabila kemudian ada pihak lain yang baru menggugat setelah lebih dari lima tahun sejak sertifikat baru terbit, maka haknya untuk menuntut sudah gugur secara hukum. “Dalam kondisi seperti ini, sertifikat pembeli beritikad baik tetap sah dan diakui, selama tidak ada bukti kuat bahwa proses penerbitannya cacat secara yuridis,” jelasnya.

Namun, ia juga mengakui adanya kaidah hukum yang menyatakan bahwa sertifikat yang terbit lebih dahulu memiliki kekuatan pembuktian lebih kuat, sebagaimana ditegaskan dalam sejumlah putusan Mahkamah Agung seperti Nomor 976 K/Pdt/2015, Nomor 290 K/Pdt/2016, dan Nomor 143 PK/Pdt/2016. “Hanya saja, prinsip itu tidak bersifat mutlak. Jika sertifikat baru diterbitkan untuk pembeli beritikad baik dan pihak lain tidak mengajukan keberatan atau gugatan dalam waktu lima tahun, maka perlindungan hukum bagi pembeli tersebut tetap berlaku,” ujar Saleh Gasin.

Sebagai penutup, Muhammad Saleh Gasin menegaskan bahwa perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik bukan sekadar prinsip moral, melainkan jaminan hukum yang nyata. Negara, kata dia, berkewajiban menjaga kepastian hukum agar masyarakat tidak menjadi korban dari kesalahan administrasi atau penyimpangan dalam proses pendaftaran tanah. “Pembeli yang beritikad baik, membeli secara sah, dan menguasai tanah dengan benar, berhak atas perlindungan penuh dari negara. Itulah esensi keadilan dalam hukum pertanahan,” pungkasnya.